《上海市公有住房差價交換辦法》修訂解讀
( 2019年11月5日 )


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  2019年10月10日,市政府印發新修訂的《上海市公有住房差價交換辦法》(滬府發〔2019〕19號,以下簡稱《辦法》),將自2019年12月1日起施行。

  一、修訂背景情況

  1999年,市政府出臺實施《上海市公有住房差價交換試行辦法》,允許符合規定條件的公有住房進行差價交換(即差價換房)?!棟旆ā肥凳┖?,在推動本市住房制度改革,改善公有住房承租人住房條件等方面,發揮了積極作用。

  近年來,隨著經濟社會環境的發展變化,對公有住房差價交換工作提出了新的要求,一方面,有必要進一步明確公有住房差價換房的對象和條件;另一方面,有必要進一步優化公有住房差價換房的交易流程,以加強公房管理,保障當事人合法權益。在總結《辦法》以及相關配套文件實施情況的基礎上,市政府決定對該辦法進行修訂。

  二、新《辦法》修訂的主要內容

  新《辦法》共25條,旨在規范公有住房差價交換活動,保障本市居民合理居住需求,維護公有住房管理秩序。與原《辦法》相比,主要修訂了以下內容:

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  在原《辦法》規定的自愿、公平、有償原則基礎上,增加了“自住優先”和“有利于提高公有住房成套使用”的原則。在方式上,保留了原《辦法》中的公有住房承租權與公有住房承租權交換、有償轉讓公有住房承租權兩種方式;同時,不再要求有償轉讓公有住房承租權后所獲資金用于購買商品住房或者其他住房,在資金使用上給居民更大自主權。(第四條、第五條)

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  考慮到公有住房的歷史沿革,及其所具有的保障性、福利性特點,為更好地?;す兇》砍兇餿巳ㄒ?,《辦法》明確,本市戶籍家庭擁有2戶(套)及以上住房(包括公有住房承租權和住房產權),以及本市戶籍單身且年滿18周歲個人擁有1戶(套)及以上住房(包括公有住房承租權和住房產權)的,不得再通過差價換房方式,取得公有住房承租權;本市非同一戶籍家庭的2名及以上個人,不得通過差價換房取得同一戶公有住房承租權。(第十條)

  為鼓勵公有住房成套使用,支持居民的合理改善需求,《辦法》對獨用成套公有住房中的職工住宅(新工房),拆套分配給2戶及以上承租人使用,該公有住房承租人為并戶后參加房改售房進行差價換房的,經區房屋行政管理部門審核通過后,可不受上述條款的限制。(第十條)

  此外,為落實自住優先的原則,《辦法》還規定,法人、其他組織不得通過差價換房取得公有住房承租權,但市、區政府指定的企業除外。(第九條)

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  花園住宅、優秀歷史建筑等具有保留?;ぜ壑檔墓兇》康某兇餿?,需要差價換房的,《辦法》在延續了原來相關政策規定的同時,鼓勵市、區政府指定的企業,按照有償退租或者差價換房的方式,購買這類公有住房的承租權。

  非獨用成套公有住房,符合相關政策規定,經相關程序改造為獨用成套后,除花園住宅以外,承租人可按本市房改售房政策執行。(第十二條)

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  《辦法》通過完善差價換房交易流程,進一步加強對交易雙方當事人的權益?;?。一是,明確公有住房承租人在差價換房前,應先征詢公有住房出租人的意見,再訂立合同;二是,進一步落實公有住房出租人的審核責任;三是,明確對差價換房受讓人條件進行查詢的程序。(第十五至十九條)

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  目前本市居民住房條件已明顯改善,住房保障體系已較為健全,實踐中出于醫療、養老等原因,差價換房出讓人提前支取轉讓價款的訴求較多。因此,《辦法》取消了原先對公有住房有償轉讓價款實行三年資金監管的規定。


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